שיפוצים
נוהל תאגידים, פרק שישי, סימן ז' - פעולות במקרקעין - סעיף 42
כבכל החלטה מהותית הנוגעת לחייהם ולרווחתם של מקבלי השירות שלנו, גם בהחלטה על שיפוצים ושינויים בנכס שבבעלותם, עלינו לפעול בזהירות ובשיקול דעת.
ראשית, עלינו לברר (ככל שניתן) אם האדם מסכים ומעוניין בשיפוץ.
שנית, יש לוודא כי השיפוץ אכן נחוץ, אם מטעמים טיפוליים, (התאמת הנכס לצרכי האדם, תיקון ליקויים וכד'), ואם מטעמים כלכליים, (שמירה על ערך הנכס, הכנתו לקראת השכרה או מכירה וכד').
בנוסף, חשוב לוודא כי ביצוע השיפוץ לא יביא לפגיעה בתזרים המזומנים או בביטחונו הכלכלי העתידי של האדם, וכי בזמן ביצוע השיפוץ לא תהיה פגיעה בלתי סבירה בשגרת חייו.
נוהל תאגידים מפרט את התנאים המצטברים שצריכים להתקיים כדי שניתן יהיה לקבל החלטה על שיפוץ בנכס של אדם שמונה לו אפוטרופוס:
- שיפוץ נכס
(א) החלטה על שיפוץ נכס של האדם אפוטרופסות תתקבל בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
(א) התקיים אחד התנאים הבאים:
(א) השיפוץ נדרש לשם שמירת מצבו התקין של הנכס והמשך השימוש בו;
(ב) השיפוץ נדרש כדי לבצע התאמות שיאפשרו לאדם שימוש בנכס (דוגמת הוספת מעלון, הוספת חדר בקומת כניסה);
(ג) שיפוץ הנכס נדרש ומוצדק משיקולים כלכליים, על מנת להשכירו בסכום סביר או כדי לשמור על ערכו הכלכלי;
(ד) האדם מעוניין מרצונו שלו בשיפוץ הנכס, ומדובר באדם המסוגל להבין את משמעות הפעולה ולא עולה מנסיבות הענין חשש להשפעה בלתי הוגנת של מן דהוא.
(ב) התאגיד וידא כי:
(א) אין בשיפוץ הנכס כדי לפגוע בתזרים המזומנים העתידי של האדם ובביטחונו הכלכלי, וכי גם לאחר ביצוע השיפוץ, יתרת כספי האדם צפויה להספיק למימון צרכיו;
(ג) אין בביצוע השיפוץ פגיעה בלתי סבירה בהתנהלות האדם ובאורחות חייו, או שהובטחו תנאים זמניים שימנעו פגיעה כאמור (כגון מגורים חלופיים המתאימים לצרכיו של האדם לתקופת ביצוע השיפוץ, בנסיבות בהן הדבר נדרש).
(ג) הנכס מבוטח בהתאם למקובל בשוק;
(ג) התאגיד ידאג לפיקוח צמוד על ביצוע השיפוץ ואיכותו, ועל ביצוע התשלומים בהתאם לעמידה בתוכנית השיפוץ על שלביה.
(ב) בקשה לאישור שיפוץ תוגש לאישור בית המשפט, ככל שהחוק מחייב זאת או לפי ההוראות בעניין הוצאות חריגות כאמור בסימן ב' שבפרק השביעי לנוהל זה. הבקשה תוגש מוקדם ככל הניתן, בצירוף כל אלה:
(1) טופס בקשה לביצוע פעולה ברכוש האדם.
(2) נסח רישום או אישור זכויות עדכני בנכס.
(3) פירוט תכנית השיפוץ, על שלביה, לרבות תשריטים, ככל שקיימים.
(4) לכל הפחות, שתי הצעות מחיר, בהן יפורטו לוחות הזמנים לביצוע השיפוץ וכן אופן העברת התשלומים ופריסתם בהתאם להתקדמות השיפוץ.
(5) העתק פוליסת ביטוח הנכס.
(6) טלפון להתקשרות עם נציג מטעם הגורם המשפץ.
נזכיר, כי בכל החלטה על שיפוץ, קטן או גדול, יש לתעד את המידע והשיקולים שהובילו להחלטה באמצעות טופס בקשה לביצוע פעולה ברכוש אדם. הטופס עבר לאחרונה שדרוג ועדכון בהתאם לדרישות נוהל תאגידים.
הטופס מסייע בריכוז המידע והנתונים הדרושים לצורך קבלת החלטות, ומשמש כבסיס לדיונים והתייעצויות עם הנהלת המחוז ו/או עם מנכ"ל המרכז, במקרים בהם נדרש אישור. במקרה של שיפוץ בעלות גבוהה מוגש לבית המשפט, בצירוף מסמכים נוספים, בהתאם לדרישות החוק ונוהל תאגידים.
מה בטופס?
מידע כללי ופירוט אמצעים כלכליים
נוהל תאגידים מדגיש בסעיף 42 א (ב) כי על האפוטרופוס לוודא שפעולות השיפוץ לא יביאו לפגיעה מהותית בביטחונו הכלכלי של האדם. עלינו לוודא כי הפעולה אותה אנו מבקשים לבצע, אפשרית בהתחשב ביכולותיו הכלכליות של מקבל השירות.
לכן, בטופס הבקשה לביצוע פעולה ברכוש אדם, יש לפרט אודות האמצעים הכלכליים העומדים לרשותו של מקבל השירות, (הכנסה חודשית, יתרה, נכסים נוספים אם יש), לצרף את התוכנית התקציבית הנוכחית, ולספק מידע כללי אודות מצב הנכס, עלות השיפוץ הצפויה וחלקה היחסי מסך נכסיו הנזילים של האדם.
רקע לבקשה – ביטוי לנחיצות כלכלית או טיפולית
על פי סעיף 42 א (א) בנוהל תאגידים, כדי שנוכל לקבל החלטה על שיפוץ בנכס של מקבל שירות, עלינו לוודא, כי השיפוץ אכן נחוץ לאדם. בין אם הצורך הוא כלכלי, או טיפולי, חשוב לבטא אותו באופן ברור.
בטופס, יש לפרט את הרקע לבקשה ואת הסיבה לשיפוץ הנכס (שמירת מצבו, התאמה לצרכי מקבל השירות, הכנה להשכרה וכד').
תיעוד עמדת האדם
כבכל החלטה מהותית, גם בהחלטה על שיפוץ נכס, עלינו להתייעץ ולהתחשב בעמדת האדם, ככל שניתן לברר אותה.
יש לציין את עמדת מקבל השירות, או לצרף טופס תיעוד רצון, בו מפורטת עמדתו בנוגע לשיפוץ.
פיקוח ובקרה על עבודות השיפוץ
על פי סעיף 42 א (ג) בנוהל תאגידים, על האפוטרופוס לדאוג לפיקוח צמוד על הביצוע והאיכות של עבודות השיפוץ.
בטופס הבקשה יש לפרט את תכנית השיפוץ, בציון לוחות הזמנים וסדרי עדיפויות.
יש לציין גם היכן ישהה מקבל השירות בזמן השיפוץ ובמידת הצורך, מהי תכנית המגורים החלופית המוצעת.
הפיקוח בפועל, הינו באחריות רכזי הנכסים אשר מנהלים את הקשר מול הספקים.
הצעות מחיר ומדרג אישורים
עבודות שיפוץ שעלותן גבוהה, מעל ל-100,000 ₪, מחייבות את אישור בית המשפט.
כמו כן, במידה ועלות השיפוץ עולה על 10% מנכסיו הנזילים של מקבל השירות, יש לפנות לאפוטרופוס הכללי, או להגיש בקשה למתן הוראות לבית המשפט, זאת בהתאם להנחיות נוהל תאגידים בעניין הוצאות רגילות ומיוחדות לטיפול באדם וברכושו (סעיפים 69-70).
בנוהל טיפול בנכסים (נוהל פנימי) נקבעו דרישות הסף לאישור הוצאות ובכלל זה גם הוצאות על עבודות שיפוץ.
מדרג האישורים והצעות המחיר, עודכן לאחרונה והותאם לרמת המחירים בשוק כיום.
להלן המדרג המעודכן:
לאישור עבודות שיפוץ, עד לסכום של 4,000 ₪, רכז הנכסים יאתר ויגיש הצעת מחיר אחת לפחות, ורכז השירות מורשה לאשר את העבודה, בהתחשב כמובן בתוכנית התקציבית, ביכולתו הכלכלית וברצונו של מקבל השירות.
יודגש כי גם אם לא נדרש אישור מנהל / מנכ"ל חשוב למלא את הטופס בהתאם, לצורך תיעוד.
במקרה שבוצעו תיקוני חירום או תיקונים קלים בנכס, כמו למשל החלפת ברז, תיקון חלון וכד', אין צורך במילוי הטופס, וניתן לעדכן במעקב טיפול.
הדירה צריכה שיפוץ ואין כסף?
כדאי לזכור כי לרשותכם עומדת אפשרות להגיש בקשה לתמיכה ייעודית לשיפוץ הדירה.
כדי להגיש בקשה לתמיכה, יש לשלוח בקשה למנכ"ל המרכז באמצעות משימה בנתיב.
לבקשה יש לצרף:
- טופס בקשה לתמיכה, מלא וחתום (סרוק לתיק הנכס)
- המלצה של רכז הנכסים
- הצעת מחיר
- תמונות הנכס (סרוקות לנתיב)