אחריות לטיפול בנכסי מקרקעין של האדם
נוהל תאגידים סעיף 37א-ב, חוק הכשרות המשפטית סעיף 47
"בית זה בסך הכל קופסה שגרים בה", כתבה דתיה בן דור בשיר האהוב "קופסה ולא יותר", מתכנית הטלוויזיה פרפר נחמד, אבל כל ילד יודע שבית הוא הרבה יותר מזה.
ברוב המקרים, הבית הוא הנכס הגדול והחשוב ביותר שיש לאדם, ולעיתים אף מהווה את עיקר רכושו.
עבור מי שמתגורר בנכס שברשותו, הבית הוא קודם כל קורת גג, מפלט ומקום בטוח, ועבור מי שאינו מתגורר בו, הנכס יכול להעניק ביטחון כלכלי, לשמש כמקור הכנסה משמעותי, או פשוט להיות משהו שאפשר להעביר הלאה ליורשים.
מסיבות אלו, וכן בשל המורכבות המשפטית הגדולה הכרוכה בטיפול בנדל"ן, מקדיש המחוקק תשומת לב מיוחדת לנושא הטיפול בנכסים של אדם שמונה לו אפוטרופוס.
בסעיף 47 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, מפורטות הפעולות שכדי להוציאן אל הפועל, מחויב האפוטרופוס לקבל מראש את אישור בית המשפט. (כבר למדנו עליהן כאן).
בראש הרשימה, פעולות הקשורות בעסקאות מקרקעין, כגון השכרה, מכירה וכד':
- (א) האפוטרופוס מוסמך לעשות כל הדרוש למילוי תפקידיו; בפעולות המנויות להלן אין הוא מוסמך לייצג את האדם שהוא אפוטרופסו מבלי שבית המשפט אישרן מראש:
(1) העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של יחידה משקית בחקלאות, בתעשייה, במלאכה או במסחר, או של דירה;
(2) עסקה במקרקעין, למעט השכרה של נכס לתקופה שאינה עולה על חמש שנים שהוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא חלות עליה;
(3) המחאה או שעבוד של זכות לקבלת זכות במקרקעין;
(4) השכרה שהוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חלות עליה;
(מתוך חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, סעיף 47)
גם נוהל תאגידים מקדיש פרק נרחב לנושא הטיפול בנדל"ן. האפוטרופוס הכללי מחמיר בפיקוח על עסקאות נדל"ן ואף מכתיב תנאים בנוגע לבעלי התפקידים בתאגיד המורשים לאשר פעולות הקשורות לטיפול בנכסים. במקרים מסוימים, האפוטרופוס הכללי אף מעורב באופן פעיל בהחלטות על מכירה, קניה או שיפוצים גדולים.
סימן ז': פעולות במקרקעין
- הוראות כלליות
א. בהתאם לסעיף 47 לחוק, אין האפוטרופוס רשאי לעשות פעולות מסוימות במקרקעין ללא אישור בית המשפט.
ב. (1) כל החלטה על פעולה במקרקעין של האדם לפי פרק זה, תתקבל על ידי מנהל התאגיד או על ידי עובד בכיר שמנהל התאגיד הסמיך בכתב לכך ותיחתם על ידו.
(2) החלטה כאמור, תתקבל לאחר שמיעת האדם ושיתופו, ככל הניתן, ובהתחשב ברצונו אלא אם מדובר באדם שלא ניתן לברר את דעתו, והכל בכפוף לקביעת התאגיד כי הפעולה היא לטובתו של האדם ולתנאים המפורטים להלן בהתאם לסוג הפעולה.
מתוך הבנה כי הטיפול בנכסים דורש תשומות ומשאבים רבים, ומחייב לפעול במשנה זהירות, כמעט כל בעלי תפקידים במרכז לוקחים חלק פעיל בטיפול, ונושאים באחריות משותפת לשמירה והגנה על הנכסים של מקבלי השירות.
רכזי השירות
רכזי השירות, מובילים את הטיפול ואחראים לקידומו. מפעילים את בעלי התפקידים התומכים בהתאם לצורך, ומקבלים את ההחלטות בהתייעצות ובשיתוף עם הצוות הניהולי במחוז ובמטה.
רכזי הנכסים
רכזי הנכסים, מסייעים לרכזי השירות בניהול ובטיפול בנכסים הפיזיים שבבעלות מקבלי השירות, או בדירות בהן הם מתגוררים. כאנשי מקצוע המתמחים בתחום ניהול הנכסים, הם אחראים בין השאר, לכינוס הנכסים הפיזיים (בהתאם למידע הקיים) וקניית אחיזה בנכס, מבצעים רישום תכולה (אינוונטר) והערכת שווי הנכס (באמצעות שמאי). כמו כן אחראים רכזי הנכסים לתכנון ולביצוע תחזוקה שוטפת של הנכסים, תיקונים ושיפוצים ומשמשים כשותפים מרכזיים בתהליכי מכירה והשכרה של נכסים.
נציגים וצוות אדמיניסטרטיבי
גם לנציגים תפקיד משמעותי במעקב ובדיווח שוטף על מצב הנכסים בהם מתגוררים מקבלי השירות. בזכות ההקשבה למקבלי השירות ותשומת הלב לפרטים, מסייעים הנציגים לאתר ליקויים או נזקים בבית הדורשים טיפול, מדווחים על התנאים בבית, ובכך מסייעים לרכזים להתאים את תכנית השירות לצרכים המשתנים.
הצוות האדמיניסטרטיבי תורם גם הוא את חלקו, בביצוע משימות כגון שליחת מכתבים, סריקת מסמכים לנתיב ועוד.
הנהלת המחוז והנהלת המטה
לאור משקלן הכבד של הפעולות הקשורות בניהול הנכסים, (אשר חלקן בלתי הפיכות), הסיכונים הכרוכים בהן, ובהתאם לדרישות נוהל תאגידים, מעורבות ההנהלה במחוז ובמטה, בתהליכי העבודה גבוהה במיוחד.
מנהלת המחוז או סגנית אחראית לניהול התמחרויות, מייעצת ומכריעה בקבלת החלטות בעניינים מהותיים כגון פניה לוועדת מימוש. מנהלת המחוז גם מאשרת ביצוע פעולות (שיפוצים) בנכס עד לסכום של 30,000 ₪.
הנהלת המטה בהובלת מנכ"ל המרכז, שותפה לקבלת החלטות מהותיות, כגון מכירת נכסים (באמצעות ועדת מימוש), אישור ביצוע שיפוצים גדולים (מעל 30,000 ₪), מעקב שוטף אחר מצבם של נכסים פנויים ועוד.
חשוב לזכור, כי מתוקף תפקידנו כאפוטרופוס, אנו אחראים להגן ולטפל בכל רכושו של האדם, גם אם הוא לא זקוק לו לצרכיו היומיומיים. ביחידות הלימוד הקרובות, נתמקד בנושא ניהול הנכסים, נראה מהן הדרישות של נוהל תאגידים, כיצד הן משתקפות בנהלי המרכז וכיצד הן מיושמות בפועל.