קידום בינוי בנכס (תמ"א 38 / בינוי עצמאי)
נוהל תאגידים, פרק שישי, סימן ז' - פעולות במקרקעין - סעיף 41
יוסף (שם בדוי) הוא מקבל שירות במינוי מלא, מתמודד נפש, המתגורר בדירה משלו בבניין מגורים ישן. הבניין מועמד לשיפוץ במסגרת פרויקט תמ"א 38, התכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
פרויקט מסוג זה יכול להביא לשיפור משמעותי באיכות החיים של יוסף – דירה חדשה ומודרנית, הוספת מעלית לבניין וכמובן השבחת הנכס שברשותו. אך מדובר בתהליך ארוך ומורכב שאורך שנים, וכרוך על פי רוב, באי נוחות זמנית ובשינויים משמעותיים בשגרת החיים, החשובה במיוחד ליוסף. כאפוטרופוס, עלינו לוודא שלכל אורך התהליך, יוכל יוסף להמשיך בשגרת יומו, ככל שניתן, וכי התהליך לא יביא לפגיעה בלתי סבירה באורחות חייו, גם בתקופת המעבר.
במסגרת האחריות שלנו על רכושם של מקבלי השירות, עלינו לדאוג לשמירה על האינטרסים והזכויות שלהם בנכס, ולוודא שפעולות הבינוי, בין אם מדובר בהרחבה עצמאית או השתתפות בפרויקט בינוי משותף, לא תביא לפגיעה ממשית בתזרים המזומנים או בביטחונם הכלכלי העתידי.
נוהל תאגידים מפרט את העקרונות ודרכי הפעולה של האפוטרופוס, במקרה בו נדרש לבצע קידום בינוי בנכס, כדוגמת תמ"א 38, פינוי בינוי או הרחבה וניצול זכויות בניה עצמאית.
41. קידום בינוי בנכס
(א) קידום בינוי בנכס יכול שיתבצע באופן עצמאי (דוגמת הרחבת נכס או ניצול זכויות בנייה נותרות) או בהצטרפות לפרויקט בינוי (דוגמת הוצאת היתר בניה וקידום בינוי למס' יחידות בחלקה או לכולן, עסקת קומבינציה, תמ"א 38 או תכנית 'פינוי בינוי').
(ב) החלטה על קידום בינוי או הצטרפות לפרויקט בינוי בנכס של האדם תתקבל אם התקיימו כל התנאים הבאים:
(1) אין בביצוע הפרויקט פגיעה בלתי סבירה בהתנהלות האדם ובאורחות חייו, או שהובטחו תנאים זמניים שימנעו פגיעה כאמור (כגון: מגורים חלופיים סמוכים המתאימים לצרכיו של האדם לתקופת ביצוע הפרויקט, בנסיבות בהן הדבר נדרש).
(2) אין בביצוע הפרויקט כדי לפגוע בתזרים המזומנים העתידי של האדם ובביטחונו הכלכלי במהלך הבינוי וגם לאחריו, ויתרת כספי האדם לאחר סיום הפרויקט ובמהלכו צפויה להספיק למימון צרכיו.
(ג) התאגיד ימנה נציג מטעמו לשם השתתפות בישיבות דיירים וייצוג האדם בפרויקט הבינוי מול הגורמים השונים המעורבים (רשויות, יזם, יתר בעלי הזכויות בחלקה או בחלקות סמוכות, גורמים מבצעים, יועצים וכדומה).
(ד) לא תתקבל החלטה על קידום או הצטרפות לפרויקט בינוי אלא לאחר שהתאגיד בדק את כל אלה:
(1) היבטים משפטיים של הפרויקט ובכללם, בין היתר, הסדרת רישום זכויות האדם בנכס טרם הבינוי ולאחריו ותנאי החוזה (כולל בטחונות וביטוחים נדרשים, שלבי ביצוע ועוד).
(2) המצב התכנוני הקיים, המבוקש והפוטנציאל התכנוני בנכס.
(3) סבירות התמורה שמקבל האדם בהשוואה למחיר השוק וליתר בעלי הזכויות (בהתחשב, בין היתר, בסבירות הרווח היזמי וברמת הסיכון של הפרויקט).
(ה) בבקשה לאישור קידום או הצטרפות לפרויקט בינוי יפורטו אופי פרויקט הבינוי והשלב בו מצוי הפרויקט. בקשה כאמור תוגש לאישור בית המשפט ככל שהחוק מחייב זאת, ובמידה ולא נדרש אישור בית משפט, תועבר הבקשה לידיעת האפוטרופוס הכללי מוקדם ככל הניתן ובצירוף כל אלה:
(1) טופס בקשה לביצוע פעולה ברכוש האדם.
(2) תכניות הבינוי המוצעות שהוגשו לוועדה המקומית (בנכס של האדם וביתר החלקה או המגרש) ומידע תכנוני נוסף מהרשויות.
(3) נסח רישום או אישור זכויות עדכני בנכס.
(4) הסכם או טיוטת הסכם עדכניים הכולל את פרטי העסקה, לרבות הנספחים להסכם.
(5) הערכת שמאי הכוללת התייחסות לשווי הנכס במצבו הנוכחי ובסיום פרויקט הבינוי (כולל שווי זכויות בניה), אומדן דמי שכירות לנכס במצבו הנוכחי ובסיום פרויקט הבינוי, עלויות הבינוי הצפוי, עלויות התאמת הנכס לאחר הבינוי, והתייחסות למיסוי הצפוי –
(א) לעניין בינוי עצמאי – הערכת שמאי עדכנית המהווה "שומת מקרקעין מקיפה".
(ב) לעניין הצטרפות לפרויקט בינוי – שומת מקרקעין לפי פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי – בינוי, בהתאמות הנדרשות)
הסכמה ותיעוד רצון
מכיוון שתהליכי בינוי כגון תמ"א צפויים להעלות את ערך הנכס ולהביא לשיפור בתנאי המגורים, המרכז, ככלל, ישתף פעולה לקידום ההליך, כל עוד האדם מבין את המשמעויות ומסכים לתהליך. אבל מה עושים אם מקבל השירות מתנגד?
על פי חוק המקרקעין, בפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הזכויות בבניין על מנת שניתן יהיה להתחיל בתהליך, ובפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) נדרשת הסכמה של 80% מבעלי הזכויות.
בתנאים מסוימים, החוק מאפשר לבעלי דירות בבניינים, לבקש מן המפקח על רישום המקרקעין לאשר עסקאות תמ"א 38 על אף התנגדותם של בעלי דירות אחרים בבניין, ולמרות זאת במקרים רבים, התנגדות של דייר יכולה לגרום לעיכובים ואף למנוע את התקדמות הפרויקט.
כדי להימנע מהליכים משפטים שעלולים להיות מופעלים כנגד דייר סרבן, חשוב לברר את עמדת מקבל השירות בנושא מוקדם ככל האפשר, ובמידת הצורך, להגיש מבעוד מועד בקשה למתן הוראות לבית המשפט, זאת בהתאם לסעיף 67ו.(ב)(4) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות.
"בעניין אישי מהותי או בעניין רפואי מהותי, אם האדם מתנגד בשעת מעשה לפעולה, גם לאחר שהאפוטרופוס ניסה להגיע עמו להסכמה; נותרה מחלוקת בין האדם לאפוטרופסו ינסה האפוטרופוס להגיע עמו להסכמה, ואם לא הגיע עמו להסכמה – יפנה לוועדת אתיקה כמשמעותה בחוק האמור או לבית המשפט בבקשה למתן הוראות, לפי העניין."
מתוך חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, סעיף 67ו. (ב)(4)
ליווי האדם בפרויקט תמ"א 38 וייצוג משפטי
לאורך כל תקופת ההתהוות של הפרויקט, חשוב להתעדכן בהתקדמות ולשמור על קשר עם נציגות הדיירים. אם לא ניתן לקחת חלק בישיבות הדיירים, יש לבקש העתק מפרוטוקולי הישיבות, על מנת שנוכל להישאר מעודכנים.
עם קבלת טיוטת ההסכם – המרכז ימנה עו"ד אשר יבחן, את ההיבטים המשפטיים של ההסכם, כגון הסדרת רישום זכויות האדם בנכס, תנאי החוזה וכד', (כנדרש בסעיף 41(ד)(1)), וזאת במטרה לוודא שהאינטרסים של מקבל השירות נשמרים.
את תכניות הבניה, והתאמתן לצרכי מקבל השירות, יש לבחון בהתייעצות עם רכז הנכסים.
במקרה שנדרש לקבל החלטות כגון בחירת דירה, ביצוע התאמות וכד', יש לקבלן בשיתוף האדם ובהתייעצות עם רכז הנכסים.
עו"ד שמונה, ילווה את צוות המחוז לאורך כל התהליך. הוא יגיש את הבקשה לבית המשפט לאישור ההצטרפות לפרויקט, ואליו ניתן יהיה לפנות בכל שאלה משפטית שעולה.
נכס משותף עם אחרים:
כאשר הנכס משותף למקבל השירות עם אחרים, יש לפעול בשיתוף פעולה מלא עם השותפים ולתעד ההסכמות בכל שלב ושלב.
ליווי בפרויקט בינוי עצמאי (מימוש זכויות בניה בנכס):
במקרה של קידום בינוי עצמאי, שלא במסגרת פרויקט תמ"א 38, כמו למשל מימוש זכויות בניה להרחבה, וכד' יש לפעול בהתאם לנוהל שיפוצים.
במידת הצורך יש לדאוג למינוי מפקח בניה (בהתאם להיקף העבודה) ולהגשת בקשה לבית המשפט לאישור הבניה.
שכר טרחת עו"ד
שכר טרחת עו"ד עבור הייצוג בפרויקט תמ"א, המאושר ע"י המרכז, הינו:
- בגין הגשת בקשה למתן הוראות – בהתאם לתעריף לשכת עורכי הדין.
- בגין הייצוג בפרויקט תמ"א 38/1 – 5,000 ₪ + מע"מ
- בגין הייצוג בפרויקט תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) – בהתאם לתעריף הלשכה עבור מכירת נכס (ערכו של החדש),
ועד לתקרה של 10,000 ₪
במקרים בהם לאדם אין אמצעים לכיסוי שכר הטרחה, יופנה עו"ד לקבלת מימון עבור הייצוג מיזם הפרויקט.
חשוב לזכור:
מרגע היוודע לנו על קיומו של הליך בינוי, ועד לסיומו, יש לציין ולעדכן את סטאטוס התקדמות הפרויקט בדו"ח הענייני השנתי.