השכרת נכס
נוהל תאגידים, פרק שישי, סימן ז' - פעולות במקרקעין - סעיף 43
כאשר למקבל שירות יש נכס שאינו משמש אותו למגורים, עלינו לדאוג לטפל בו, בהתאם לרצונו, ובאופן שייטיב עמו ככל שניתן.
ככלל, השכרה הינה פתרון מועדף, שיש לשאוף לממש אותו. התועלת למקבל השירות שנכסיו מושכרים היא בראש ובראשונה בהגדלת ההכנסה, שלעיתים קרובות נחוצה לו לכיסוי הוצאות המחיה הבסיסיות ודיור המותאם לצרכיו. גם כאשר לאדם יש אמצעים כלכליים והוא אינו זקוק לכסף למחיה, מחובתנו לעשות כל שביכולתנו על מנת שהנכס שברשותו יניב פירות, וערכו יישמר.
מנגד, המחיר של אי השכרת הנכס, עלול להיות כבד. מעבר להפסד ההכנסה, נכס שאינו מושכר עלול להיות חשוף לסכנת פולשים, ומצבו התחזוקתי עלול להתדרדר.
סעיף 43 בנוהל תאגידים, מפרט את העקרונות שעל פיהם עלינו לפעול במקרה בו נשקלת האפשרות להשכיר נכס שאינו משמש את האדם לצרכיו האישיים:
43. השכרת נכס
(א) במידה ונכסיו של האדם אינם משמשים לצרכיו האישיים, ידאג התאגיד להשכרתם בדמי שכירות ראויים, כמקובל בשוק.
(ב) לצורך השכרת הנכס, ידאג התאגיד לתקינות הנכסים המושכרים, לשיפוצם במידת הצורך ולתחזוקתם השוטפת.
(ג) התאגיד יחתום בשם האדם על הסכם שכירות, עם שוכר שיבטיח את זכויותיו של האדם, לרבות בטוחות כמקובל, ויעמוד על קיומם של כל תנאי ההסכם.
(ד) השכרת נכס בדמי שכירות הנמוכים משמעותית מדמי שכירות מקובלים או שימוש של קרוב משפחה בנכס ללא תשלום דמי שכירות כמקובל, תאושר על ידי האפוטרופוס הכללי במקרים חריגים בלבד, לאחר שמיעת האדם ובהתחשב ברצונו או רצונו המשוער, ככל הניתן, ובלבד שאין בכך פגיעה בביטחונו הכלכלי של האדם. לשם קבלת אישור מראש ובכתב על סבירות הפעולה, רשאי התאגיד לפנות לאפוטרופוס הכללי.
(ה) השכרת נכס של אדם שהתאגיד משמש לו אפוטרופוס לאדם אחר שהתאגיד משמש גם לו אפוטרופוס מחייבת אישור בית המשפט לפי סעיף 48 לחוק, ובהתקיים התנאים הבאים:
(1) הנכס, תנאיו וסביבתו מתאימים לצרכי האדם;
(2) השכירות היא בדמי שכירות כמקובל בשוק;
(3) התאגיד לא יגבה דמי תיווך או עמלה כלשהי עבור השכרת נכסים כאמור (מלבד שכר הטרחה שאושר לו עבור השכרת הנכס וניהולו).
החלטה על אופן השימוש בנכס
כמו בכל החלטה מהותית, גם במקרה של השכרה, חשוב לבחון את כלל האפשרויות והחלופות, בטרם נקבל את ההחלטה. חשוב לנסות להבין אם השכרת הנכס היא אכן הפתרון הנכון והמתאים ביותר לאדם. ההחלטה על אופן השימוש בנכס, תתקבל בשיתוף סגנית מנהלת המחוז, לאחר ביקור ראשון וביצוע אינוונטר.
על פי נוהל טיפול בנכסים של המרכז, אלו הן השאלות והשיקולים שעלינו לבחון בטרם נחליט לפעול להשכרת נכס של מקבל שירות:
טיפול בהשכרת הנכס
משהוחלט לפעול להשכרת הנכס, פועלים רכז השירות ורכז הנכסים לקידום הליך ההשכרה, בהתאם לנוהל טיפול בנכסים:
- איתור שוכרים
רכז הנכסים ידאג לפרסום מודעה באתר יד 2, לאיתור שוכרים מתאימים. פניה למתווך באישור מנכ"ל המרכז בלבד.
בבחירת הדייר יש להתחשב באמינותו ובטיב הערבויות והביטחונות שבידיו.
על השוכר להציג אישור הכנסה, המחאות על שמו, ערבות בנקאית, ושני ערבים (שאינם בני משפחה מדרגה ראשונה).
במקרים חריגים בהם השוכר המיועד אינו עומד בתנאים, יש לקבל אישור בכתב ממנכ"ל המרכז. - הכנת הנכס להשכרה
במידת הצורך, ידאג רכז הנכסים לביצוע שיפוצים או תיקונים בנכס, על מנת להכינו להשכרה ומגורים, וזאת בתיאום עם רכז השירות ובהתאם ליכולתו הכלכלית של מקבל השירות. - חוזה שכירות
יש להשתמש בחוזה השכירות הסטנדרטי של המרכז.
חוזה זה, שנערך על ידי היועצים המשפטיים של המרכז, כולל סעיפים המגינים על מקבל השירות ורכושו, ומסדירים את נושא התשלומים, הערבויות והביטוח.כל החוזים יאושרו ויחתמו על ידי מנכ"ל המרכז, וכל שינוי בנוסח החוזה, יתבצע אך ורק באישורו.
דמי שכירות
גובה דמי השכירות נקבע בהתאם להערכת שמאי. ככלל, אין להשכיר נכס במחיר הנמוך מהערכת השמאי, למעט במקרים חריגים, בהם יש לכך סיבה מוצדקת, ובכפוף לקבלת אישור מראש:
שכר טרחה
בהתאם לתקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (כללים בדבר קביעת שכר לאפוטרופסים), תשמ"ט-1988 (סעיף 5), עבור ניהול הנכס והטיפול בהשכרתו, גובה המרכז שכר טרחה בגובה של 5% מדמי השכירות.
משכר טרחה זה יכוסו כל הוצאות הניהול והטיפול בהשכרה, למעט עלות עריכת החוזה והשמאות.
תיעוד ומעקב נכסים
חשוב להקפיד על תיעוד ועדכון מצב הנכס בתיק הנכס בנתיב.
בדו"ח השנתי, אם הנכס פנוי, יש להסביר מדוע ולציין אילו פעולות נעשו כדי להשכיר או לממש אותו.
אם הנכס מושכר יש לצרף לדו"ח את חוזה השכירות.
במרכז מתקיים אחת לתקופה, מעקב נכסים פנויים, בהשתתפות מנכ"ל המרכז, מנהלת תחום השירות והנהלת המחוז, במסגרתו נבחן מצב הנכסים הפנויים ונבדקות האפשרויות לטיפול בהם.