מכירת נכס
נוהל תאגידים, פרק שישי, סימן ז' - פעולות במקרקעין - סעיף 40
החלטה על מכירה של נכס היא החלטה כבדת משקל, ובפרט כשמדובר בנכס של אדם עליו אנחנו ממונים כאפוטרופוס.
חשוב לזכור שעל פי רוב מדובר בפעולה בלתי הפיכה, שיש לה השלכות משמעותיות על מצבו הכלכלי ועל חייו של מקבל השירות. השלכות אלו יכולות כמובן להיות חיוביות מאוד: סיוע לפתרון מצוקה כלכלית, שחרור מנכס מכביד וכד'. במקרים מסוימים המכירה יכולה להיות הדרך שלנו כאפוטרופוס, לאפשר לאדם טיפול הולם ומענה ראוי לצרכיו ולרצונותיו. מנגד, עלולות להיות גם השלכות שליליות כמו אובדן מקור הכנסה משמעותי, פגיעה בביטחון הכלכלי העתידי של האדם ואפילו השפעות על מצבו הנפשי, הנובעות מעצם השינוי או הפרידה מהבית.
מסיבות אלו, קבעו המחוקק והאפוטרופוס הכללי, תנאים והגבלות, באשר להחלטה של אפוטרופוס על מכירת נכס, וכל החלטה כזאת, כפופה לאישור של בית המשפט.
חשוב להבין מהם הקריטריונים והשיקולים שהוגדר בסעיף 40 בנוהל תאגידים, ואשר על פיהם אנו מחויבים לפעול בכל החלטה על מכירת נכס של מקבל שירות.
- מכירת נכס
(א) ההחלטה על מכירת נכס מקרקעין של אדם עם אפוטרופסות תתקבל בהתקיים התנאים המצטברים הבאים:
(1) התקיים אחד מאלה:
א. האדם זקוק לתמורת המכירה לצורך המשך סיפוק צרכיו ומבחינה כלכלית, מכירת הנכס היא חלופה ראויה ביחס לחלופות האחרות (דוגמת לקיחת הלוואה).
ב. מכירת הנכס נדרשת משיקולים של רווחת האדם (דוגמת קושי להתגורר בדירה בשל מצבו של האדם או תנאי הדירה – קומה גבוהה, העדר מעלית וכדומה) ואין חלופה סבירה אחרת זולת מכירת הנכס, או שהמכירה מוצדקת משיקולים של רווחת האדם (דוגמת מעבר לאזור מגורים שקט או מגורים בקרבת קרובי משפחה המטפלים באדם) וסבירה גם מבחינה כלכלית. זאת, לאחר שנבדקה האפשרות לשפץ את הנכס, וכן כדאיות המכירה והרכישה של נכס חלופי או דמי שכירות של נכס חלופי.
ג. מכירת הנכס נדרשת או מוצדקת משיקולים כלכליים (לדוגמה כשהנכס הוא נכס מכביד ואין כדאיות כלכלית לבצע בו שיפוץ או בינוי כך שלא יהיה נכס מכביד או כחלופה לפירוק שיתוף. זאת, לאחר שנבדקה האפשרות לשפץ את הנכס וכן כדאיות המכירה והרכישה של נכס חלופי או דמי שכירות של נכס חלופי), והיא מוצדקת גם בהתחשב ברווחתו של האדם.
ד. האדם מעוניין מרצונו שלו במכירת הנכס, ומדובר באדם המסוגל להבין את משמעות הפעולה, ולא עולה מנסיבות הענין חשש להשפעה בלתי הוגנת של מן דהוא.
(2) אין במכירת הנכס כדי לפגוע בתזרים המזומנים העתידי של האדם ובביטחונו הכלכלי, ולאחר ביצוע המכירה יתרת כספי האדם צפויה להספיק למימון צרכיו.
(3) נבדקו כל אלה:
א. אפשרות העברת הנכס בהתאם לחוק על שם הרוכש.
ב. סבירות המחיר לאור שווי השוק.
ג. היבטים כלכליים, לרבות הפירות המתקבלים מן הנכס לעומת השקעה אלטרנטיבית, הפוטנציאל התכנוני של הנכס, רווח הון עתידי וכדומה.
(ב) בקשה לאישור מכירת נכס מקרקעין לפי סעיף 47 לחוק תוגש לבית המשפט בצירוף כל אלה:
- טופס בקשה לביצוע פעולה ברכוש האדם.
- חוזה המכירה של הנכס, לרבות נספחים.
- נסח רישום או אישור זכויות עדכני בנכס.
- הערכת שמאי עדכנית המהווה "שומת מקרקעין מקיפה". בנוסף, על השומה לכלול אומדן דמי שכירות בנכס והתייחסות למיסוי הצפוי ולפוטנציאל תכנוני, ככל שקיים, בעת מכירת הנכס.
אם נסכם בקצרה, על פי נוהל תאגידים ישנם מספר תנאים שחייבים להתקיים, בכל מקרה בו שוקלים למכור נכס של מקבל שירות.
נדגיש כי שמיעה ותיעוד עמדת האדם (ככל שניתן לברר אותה) בנוגע למכירה היא הכרחית.
גם עמדת בני המשפחה חשובה מאוד, בפרט אם מדובר במכירה של נכס משותף, או אם ידוע על בני משפחה שצפויים לרשת את הנכס בעתיד.
פניה לוועדת מימוש לאישור התנעת הליך המכירה
החלטות על מכירת נכסים מתקבלות במסגרת וועדת מימוש (ועדה פנימית) אשר דנה בכל מקרה ומקרה.
בוועדת מימוש משתתפים מנהלת הסניף או סגנית, מנהלת תחום השירות, רכז תפעול ולוגיסטיקה ומנכ"ל המרכז. הוועדה בוחנת את המקרה על פי הקריטריונים שהוגדרו בנוהל תאגידים (נחיצות, פוטנציאל הפגיעה, החלופות האפשריות וההיבטים הכלכליים) ומתייחסת גם לפרמטרים חשובים נוספים ובראשם עמדת מקבל השירות ומשפחתו (ככל שניתן לקבלה), מצב משפחתי, בריאותי ונפשי וכד'.
בשקלול כל הנתונים ומאפייני המקרה המוצגים בפניה, מחליטה ועדת המימוש האם לפעול למכירת הנכס. וממנה עו"ד שייצג במכירה.
טרם הפניה לוועדת מימוש, על הרכז/ת למלא טופס בקשה לוועדת מימוש, ובו יפורטו כל הנתונים הידועים אודות הנכס, עמדת מקבל השירות ובני משפחתו בנוגע למכירה, נתונים אישיים על מקבל השירות כגון מצבו האישי והכלכלי, מצבת חובות (אם יש), וכמובן פירוט השיקולים שהובילו להמלצה על מכירת הנכס.
הערה:
במסגרת ועדת מימוש ידונו באותו מתווה גם בקשות להגיש תביעה לפירוק שיתוף, פניות לגיבוש תגובה לתביעה לפירוק שיתוף שהתקבלה משותף וכן בקשות לרכישת נכס למקבל שירות.
פניה לבית המשפט לאישור המכירה
במידה והוועדה תאשר, המחוז יפעל לקידום הליך מכר, בהתאם לנוהל טיפול בנכסים (מימוש נכסים – דלא ניידי), שבסופו תוגש בקשה לביהמ"ש, לאישור עסקת המכירה.
בית המשפט, נסמך בהחלטתו, על המידע והמסמכים שהוגשו לו, תוך קבלת עמדת האפוה"כ אשר משיב לבקשה ואשר נסמך בין היתר גם על חו"ד המחלקה הכלכלית של האפוה"כ.
כדי למנוע עיכובים, חשוב לוודא כי הוגשו כל הדו"חות השנתיים מהשנים האחרונות, וכי אין בתיק שאלות פתוחות של הפיקוח.
במסגרת הדו"ח השנתי הענייני יש לעדכן בקיומו של הליך המכר ובסיומו.
שכר טרחת המרכז עבור הטיפול במכירה
בהתאם לתקנות הכשרות המשפטית והאפוטרופסות (כללים בדבר קביעת שכר לאפוטרופסים), תשמ"ט-1988, רשאי המרכז לגבות שכר טרחה נוסף בגובה של עד 2% משווי הנכס, עבור הטיפול במכירה, (פרסום מודעה בעיתון, הערכת שמאי, שכר טרחת עו"ד וכד'). עם הגשת הבקשה לבית המשפט, לצורך אישור עסקת המכירה, תוגש גם בקשה לקביעת שכר הטרחה, הכוללת פירוט מלא של הוצאות הטיפול.
כדאי לזכור שההצמדות לדרישות החוק, נוהל תאגידים ונהלי המרכז, נועדה בסופו של דבר, לסייע לנו כנותני שירות. בעניינים מהותיים וכבדי משקל, כגון החלטה על מכירת נכס, היא מבטיחה כי יילקחו בחשבון כל השיקולים האפשריים, וכי לפעולת המכירה יהיה גיבוי ותוקף משפטי.